沖縄不動産

2010年に８世帯の収益物件を購入し、3年が経過しました。
現在満室ですが、１ROOMなので退去＆入居は頻繁にあります。
しかし、空いても１カ月以内に入居が決定しているので問題なく収益は上がっています。

ブログをなまけていたのですが、物件自体は探していました。
今回、非常に良いと思える物件があったので、ブログにアップします。
すでに買い付けが入ってダメになったのですが、沖縄県浦添市仲西で築20年くらいの区分所有マンションで事務所専用、11.53坪で280万円と上手く交渉すれば現金購入できそうな物件があり、検討していました。
現在空き室だったので、賃貸物件検索サイトで周りの相場を確認、坪５千円位が相場で、55,000円位で賃貸出来そうでした。固定費月額、管理費6,370円、積立金で710円、借地料2,728円、駐車場6,000円（２台）
合計の月の固定費15,808円
購入にかかる費用で大きいのが不動産仲介手数料200万～400万円の間の物件は物件の4.2％なので、11.76万円満額280万円で購入した場合、合計約291万円
55,000円で賃貸するのを想定して家賃55,000円-固定費15,808円＝39,192円×12カ月＝年間収入470,304円
表面利回り16.16％最低限の家賃45,000円で考えて家賃45,000円-固定費15,808円＝29,192円×12カ月＝年間収入350,304円
表面利回り12.03％
※入居者が決まらない場合のリスクもありますが・・・
今回は現金で購入できる物件で考えていることもありとりあえず、貯金を確認、不動産購入で出せる費用230万くらい、最初仲介業者は希望があれば売主に相談しますと、話があったので私の無理のない金額で指値をしてみました。180万くらいで買い付けをお願いしました。
仲介業者からそれでは売主に話が出来ないので無理ですと返答があり、すぐに金額をあげて指値するのもいやだったので、２日期間を空けて220万円の提示をしてみました。仲介業者から240万くらいでないと売主に相談出来ないと話があり（初めからそう言ってくれればいいのに）次の日240万で話を出すと、その日に満額280万円で買い付けを出した方がいると話がでてこの物件は諦めました。事務所専用物件は夜逃げや入居者が探しにくい、区分所有は固定費のリスクが大きいなど短所がたくさんあるので購入しないでよかったと半分はほっとしている部分も少しあります。（心の声、強がりです。）
気長に条件のよさそうな物件を探していきたいと思います。