沖縄不動産

  

2010年に８世帯の収益物件を購入し、3年が経過しました。
現在満室ですが、１ROOMなので退去＆入居は頻繁にあります。
しかし、空いても１カ月以内に入居が決定しているので問題なく収益は上がっています。

ブログをなまけていたのですが、物件自体は探していました。
今回、非常に良いと思える物件があったので、ブログにアップします。
すでに買い付けが入ってダメになったのですが、沖縄県浦添市仲西で築20年くらいの区分所有マンションで事務所専用、11.53坪で280万円と上手く交渉すれば現金購入できそうな物件があり、検討していました。
現在空き室だったので、賃貸物件検索サイトで周りの相場を確認、坪５千円位が相場で、55,000円位で賃貸出来そうでした。固定費月額、管理費6,370円、積立金で710円、借地料2,728円、駐車場6,000円（２台）
合計の月の固定費15,808円
購入にかかる費用で大きいのが不動産仲介手数料200万～400万円の間の物件は物件の4.2％なので、11.76万円満額280万円で購入した場合、合計約291万円
55,000円で賃貸するのを想定して家賃55,000円-固定費15,808円＝39,192円×12カ月＝年間収入470,304円
表面利回り16.16％最低限の家賃45,000円で考えて家賃45,000円-固定費15,808円＝29,192円×12カ月＝年間収入350,304円
表面利回り12.03％
※入居者が決まらない場合のリスクもありますが・・・
今回は現金で購入できる物件で考えていることもありとりあえず、貯金を確認、不動産購入で出せる費用230万くらい、最初仲介業者は希望があれば売主に相談しますと、話があったので私の無理のない金額で指値をしてみました。180万くらいで買い付けをお願いしました。
仲介業者からそれでは売主に話が出来ないので無理ですと返答があり、すぐに金額をあげて指値するのもいやだったので、２日期間を空けて220万円の提示をしてみました。仲介業者から240万くらいでないと売主に相談出来ないと話があり（初めからそう言ってくれればいいのに）次の日240万で話を出すと、その日に満額280万円で買い付けを出した方がいると話がでてこの物件は諦めました。事務所専用物件は夜逃げや入居者が探しにくい、区分所有は固定費のリスクが大きいなど短所がたくさんあるので購入しないでよかったと半分はほっとしている部分も少しあります。（心の声、強がりです。）
気長に条件のよさそうな物件を探していきたいと思います。


  

サラリーマン大家さんにあこがれ

ついに築３年ワンルーム８世帯

賃貸アパートを那覇市内で購入しました。

銀行は沖縄銀行さんで、25年支払いの

変動金利2.9％

満室時月の収入32万円銀行支払い19万円くらい・・・

１年半後には不動産取得税が待っている。

ゼロ金利政策発動で変動が安くなる事に期待です。

ミーハー気分で購入したものの税金が気になります。

12月決算の確定申告はどうしよう・・・

仕事では不動産ともかかわり、大雑把な知識はあると思っていたのですが、

知らないことだらけです。（勉強しなければ・・・）

宅建試験にエントリーしています。・・・受かりたいなー

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沖縄県那覇市前島
中古ビルＳＲＣ造４階建
金額3700万円
↓
3050万円に下がっていました。
もっと調整できそうです。（保証はしません。）
土地31.8坪
建物96.7坪
昭和50年3月築（リフォーム増築年月不明で有）
商業地域・建ぺい率80％・容積率400％




２・３・４階と室内に階段が有る為、３世帯住宅等向き
収益性は低いが、建物はまだ綺麗で長持ちしそうです。

１階は独立していますのでテナントに貸せる事は可能です。

私は住宅は考えていないので、購入をパス致しました。（大家族や自営業の方にお勧めです。）

ご質問があれば調査致します。

  

私も条件の良いものであれば購入を考えています。
これから、サラリーマン大家を目指している方必見です。
一緒に物件を探しましょう。

今回の物件は築35年の６世帯アパートとなっております。




所在地：那覇市曙
昭和49年4月建築
金額2450万円
陸屋根式3階建て　建物面積283.05㎡（85.62坪）
土地面積132㎡（39.93坪）
駐車場４台可能
商業地域・建坪面積80％・容積率400％
予想ＭＡＸ収入239000円　現在収入は196000円

借入は琉銀であれば、35年の建物は不可で、沖銀で借り入れた場合のシュミレーションです。
ＲＣの建物で限度は47年ですので、47－35＝12年が借入の最高年数です。
仮に11年で借入した場合。

2450万円全額借入で
現在の平均利息3％（借入する人により変動あり）
その場合の返済は月々218000円
収入ー返済＝22000円
年間264000円
となります。

11年で支払が終わるうえ、年間264000円も収益があります。（空きの１室が埋まればの話ですが・・・）
ちなみにこの物件の固定資産税は年間146600円ですので、117400は修繕がなければ利益となります。
※平成17年に外装・室内４部屋リフォーム済みです。

その他にかかる費用は（一般に諸費用と呼ばれている）
所有権移転登記費用（抵当権設定額により変動がある為算出できません）
銀行借入手数料
火災保険料
不動産手数料735000円（物件価格の約3％です。）

これらの費用は借入できません。

良い点は、高利回り・小学校近くで場所が良い。金額交渉可能??
土地の評価額が高い等

不安要素は築35年だけに補修費用・家賃の値下げ・現在空き部屋がある
駐車場が少ない等


質問等あれば,書き込みお願いします。

今の不景気の時代ならではの高利回り物件はこれからも出て来ると思います。

レポートしてほしい物件等あればご連絡お願います。